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落位于灞渭三角洲

  再次在西安土地市场出手,以7.772亿元摘得浐灞未央湖117亩居住用地。

  该地块位于西安浐灞生态区启源二路以北、北辰大道以西,地籍编号为CB4-10-20,净用地面积78252.43平方米(折合117.379亩,不含代征道路28.797亩、代征绿地15.402亩)。用地性质为住宅、商服,容积率不大于1.5不小于1.2,建筑密度不大于30%,绿地率不小于35%。其中出让住宅用地67226.37平方米(折合100.84亩),出让商服用地11026.06平方米(折合16.539亩),设为共用宗。土地使用年期为住宅用地70年、商服用地40年。

  按照配建保障房细则与浐灞生态区相关规定,宗地内配建的公共租赁住房采取易地集中建设,易地配建费标准为5500元/平方米,竞得人应在成交之日起10个工作日内与西安浐灞生态区管委会签订《西安浐灞生态区配建公共租赁住房易地集中建设协议》。与之同时,竞得人在宗地成交后10个工作日内与浐灞管委会签订协议,按150元/平方米缴纳义务教育代建费。该宗地配套有2000平方米幼儿园,为民办幼儿园。

  该地块起拍价54720万元,吸引了金茂地产、禹州地产、华远地产、中海地产、振业地产、中粮地产、雅居乐、西安朗基八家企业参拍,大牌云集。历经24轮激烈竞争,终于由金茂地产(西安唐茂)斩获,以77720万元竞得,溢价率42.03%。折合土地单价662万元/亩,根据规划设计条件书,可开发地上建面117378平方米,折合楼面单价6621元/平。

  该地块位于未央湖居住板块,离未央湖只有300多米,距离灞河约1400米,地块南侧为启源二路、东侧为北辰路,从项目质素来看,是未央湖板块的核心之地。

  未央湖一直是浐灞生态区的遗憾,享有优质的湖区、湿地公园,但始终没有市场识别度,欠缺大品牌房企进驻。

  从大板块范围来看,未央湖区域,属于“灞渭三角洲”。当前,“灞渭三角洲”属于一个陌生名词,楼市还处于稚嫩阶段。该区域属于国际港务区(东,隔河相望)、泾渭开发区(北,隔河相望)、经开区二期(西,隔西铜高速)聚焦处,渭河与灞河再次交汇,形成一个广阔三角洲。

  但灞渭三角洲地理位置特殊,是融合“海(内陆港)陆(高铁新城)空(临空产业)”三产的大走廊。土地属于未央区东北角,划给了浐灞生态区做开发。

  灞渭三角洲,生态环境优美,与2021年全运会只有一河之隔,是西安少有的上风上水三角洲。但区域发展缓慢,在2016年年底万达签约千亿大单,曾经也火过一段时间,但随着中国万达城被收购之后,计划“无故失踪”,灞渭三角洲再次陷入“停摆期”。

  而有一点必须强调,“灞渭三角洲”区域未来会是景观改造的重中之重,原因有三:一则,是与全运会(奥体中心、全运村)一河之隔,水上观景廊道,直接瞰景;二则,灞河北三环至灞河入渭口段,河岸线即将重新改造,提升两岸绿化;三则,6000亩灞渭车游公园与湿地公园之间,是未来向全国展示的主要城市布景。

  目前,浐灞生态区核心地带和港务区主要干道景观改造已经初现成效,不仅有叠石理水,还有广阔草坪,生态环境与景观培育超过雁塔区、长安区,是重点按步骤、有计划的重资重投,如果能够借助全运会集中力量搞建设,或将推动灞渭三角洲环境质素升级。

  灞渭三角洲是一个波折重重的区域,虽然资源价值够高,土地开发较早,但因为种种原因,灞渭三角洲一直发展较慢。

  加之,生态三角洲价值在西安始终受不到认可,因此,灞渭三角洲与过去的浐灞三角洲、现在的泾渭三角洲、沣渭三角洲、一样始终没有获得市场认可,价格不凸显。但如今西安城市骨架拉大,生态资源价值逐渐清晰,浐灞三角洲的魅力绽放,生态三角洲的价值释放也是稍有起色。

  因为早就看好“生态三角洲”价值,2018年我们相继撰文《2018年要抄底!值得关注的五个区域》、《上风上水上选!西安三角洲值得关注》,就是为了呼吁楼市关注其价值魅力。

  目前,进入浐灞三角洲区域的房企有碧桂园、新城控股、金科地产、佳兆业、恒泰地产,还有新进入的中国金茂。

  碧桂园收购了锦绣天下(建秦地产),在这里打造了全国第11座凤凰城,是一座千亩大盘,低密度规划,洋房、小高层、高层等,配有陕师大教育。在2017年西安单盘销售量之中,碧桂园凤凰城排名第一(“隐形王者”还有阳光城壹号),还跻身了全国销售百强榜。

  华远地产收购了阳光北京城,在这里打造了华远辰悦,作为华远向外扩张的重要一步,华远辰悦引进了华远HI平台服务,并且规划了一系列教育培训等资源,产品改造为精装产品,还有学校资源,在2017年也取得了不俗的成绩。

  除此之外,金科地产也打造了金科博翠天宸,新城控股地块,恒泰地产(位于秦汉大道与北辰大道交汇处西北角,占地110亩,规划大致为综合体)也有一块地,目前没有动作,略有遗憾。

  当然,除此之外,还有“城改之王”佳兆业,作为推动王家棚城改拆迁的重要部署,目前佳兆业与土地方尚在司法处理过程中。期待,城改之王佳兆业能够快速启动项目,将灞渭三角洲的遗憾接盘,优化处理。

  此次摘得的未央湖地块,将成为金茂在西安的第2个项目。目前,该地块周边在售代表性项目包括碧桂园凤凰城、华远辰悦,售价在10000-15000元/平米,金茂到来无疑给了市场更多想象,一座地标级的高端社区即将诞生在浐灞三角洲,未央湖之畔。

  目前,中国金茂已经成功进驻了华北、华东、华南、华中、西南、西北六大区域,约20余座核心城市,以“府、悦、墅、山、湖、湾”六大高端系列产品引领全国豪宅市场。

  按照,金茂所拿地块容积率1.2-1.5之间,未来产品极有可能打造合院产品,参照金茂在全国打造的如金茂墅产品,这一产品在重庆、北京做的比较成功,单独拆分低密度物业,容积率都在1.5以下,与该地块相似。不太可能是“湖”系产品,这一类产品瞄准刚改和改善,当然,借助优质湖景资源,只能打造滨河临湖高低配,容积率略高。

  按照金茂一贯的开发风格,金茂极有可能要打造出城北最高产品形态,在城北一地难求的情况之下,金茂打造如此高端的产品,势必对于城北楼市有振奋作用。

  9月29日西安发布刊登了《王健林带着万达高层来西安,要完成什么“小目标”》一文,明确提到了2017年6月签约的西安市重点项目西安万达文旅城,总投资660亿元。项目涵盖室外主题乐园、室内主题乐园、顶级秀场、星级酒店群、购物中心、商业街等多个板块,要助力西安打造文化旅游万亿级大产业。

  有意思的一点是,双方座谈会,西安领导提出了五点希望,万达也表示了,要与“万达将与西安加强沟通”,虽然只是一片千余字的文章,却释放了一个信号,那个悬在浐灞心头上的万达城可能要回来了。

  如果万达城真能够像网文描述,落位于灞渭三角洲,盘踞于未央湖旁,那么浐灞三角洲核心,环未央湖板块,就将集中中国金茂、新城控股、万达地产、金科地产、佳兆业、恒泰地产,成为仅次于大明宫的品牌阵营。除此之外,还有碧桂园、华远地产等名企,从旁加持。

  当然,所有的分析只是就事论事,未来究竟发展如何,关键还取决于官方意图,以及灞渭三角洲究竟有多大商业潜力值得挖掘!

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